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广州“地王”入市难 成交量腰斩难解套。

2016年各大年夜房企在广州地皮市场一度掀起猛烈的争夺战,导致地王频出楼面价屡破新高,近3年光阴以前,当初的地王项目多已开工扶植,却迟迟未能入市。

此中,由保利成长控股集团株式会社(600048.SH,下称“保利地产”)拿下的广钢新城的AF040219地块项目,成交楼面价41582元/平方米,成为荔湾区区域地王。

近日,《中国经营报》记者实地访问广钢新城发明,保利和光晨樾与保利东郡仅相隔一条路,保利东郡的主体工程已经建成,但工程防护网和脚手架仍未拆除。记者问及施工职员保利地产其他项目位置时,对方表示:“广钢今朝正在施工的项目有好几个,地方很大年夜 ,一个小时都走不完,有保利的也有其他的开拓商,有的项目刚动工没多久。”

在经历拿地狂欢后,往日的地王却蒙受入市逆境。

地王项目的入市逆境

据记者查询造访发明,广州已有多个曾为天价地王的项目“面粉”贵过“面包”,拿地时的楼面价靠近周边室庐售价,可能面临高价拿地、难以盈利的处境。

地王频出也受政府关注。2017年3月30日,广州宣布《关于进一步加强房地产市场调控的看护》,收紧限购政策,此后广州楼市便进入了长久的调剂期,地皮市场迅速降温,广纸石岗路项目维持全市地王记载至今。

地产经济学家邓浩志曾阐发,该项目盈亏平衡点近8万元/平方米,而周边一手楼售价在5万元/平方米阁下,除非两年内全市房价仍维持每年30%阁下的上涨速率,否则该项目可能遭受吃亏。

时至今日,广州房价并未呈现大年夜幅上涨的行情。与广纸石岗路项目仅一街之隔的金融街融御花园楼盘,今朝均价仅在60000元/平方米阁下。据记者查询广州住建委阳光家缘网站发明,融御花园自2017年5月拿到预售证以来,共有自编1~5号楼在售,室庐总套数877套,已售套数173套,项目去化率仅约为19.7%。

限购政策加上价格调控,市场情况的不乐不雅,也让企业在项目开拓上采取“拖字诀”。广州克而瑞首席市场阐发师肖文晓表示,地王之后的楼市调控,使得地王难产,地王去化难成为普遍征象。碰到楼市调控,地王首选碰到的问题便是天时,对付开拓商而言,要拿地王就必然要做好持久战的筹备。

与石岗路项目于2017年3月29日同日成交的碧桂园岗丰村子地块可做借鉴,作为增城区区域地王,该项目成交楼面价23963元/平方米,不合的是,增城区是不限购区域,近年来房价涨幅可不雅,该地块2018年头?年月开始施工,入市也较为积极,去年7月开盘售价为35000元/平方米,项目去化率高达65.6%。

早在2016年11月,中冶置业就以30.7亿元斩获江燕路的AH050406、AH050408两个地块,是石岗路项目呈现前的海珠区地王,然而项目开拓进程却并不顺利。根据广州市海珠区城市治理局的一份文件显示,该项目的开工光阴为2017年12月9日,时隔一年零一个月才开工。时至今日,中冶逸璟第宅仍未开盘贩卖。

根据广州市2018年4月1日实施的《关于加强地皮治理的实施意见》,种种室庐用地须在划拨抉择书确定或出让条约约定的地皮交付之日起1年内开工扶植,筹划的配套公共办事举措措施应同步开工扶植。种种室庐用地须自开工之日起3年内落成。

跟着楼市调控的继承深化,广州楼市成交量处于低迷期,只管有三四月份的楼市“小阳春”刺激,但终极也难以挽回颓势。据广州市房地产中介协会数据,5月广州一手房和二手房成交面积环比双双回落。此中,二手房成交面积环比下跌9.32%,一手房下跌7.6%,这也给地王入市的前景蒙上了一层阴影。

成交量腰斩难明套

据广州华夏钻研成长部资料显示,2019年1~5月广州二手房成交总量18740宗,比上年同期(34182宗)少了45%,成交量靠近“腰斩”。

根据克而瑞钻研中间统计,今年5月广州商品楼盘共有38次开盘/加推,比4月份增添了12次,可以看到开拓商照样维持了较高的推盘热心。但从开盘去化率来看,5月匀称去化率为42%,环比下降了12个百分点。38次开盘/加推之中,有22次去化不够40%,低于预期。

肖文晓向记者阐发,虽然在大年夜湾区筹划纲要宣布之后,广州楼市以及地市温度都有升高,然则广州的调控政策并没有根本变更,年前积累的需求基础已经在三四月份开释完毕,进入5月份之后市场就缓下来了。别的,近两个月广州不少楼盘纷繁乘势收紧优惠、调高售价,也影响了购房者持续入市的积极性。

根据易居房地产钻研院针对全国百城室庐库存的监测数据,截至2019年3月尾,受监测的100个城市新建商品室庐库存总量为45010万平方米,同比增长3.0%。察看历史数据,2018年9月份以来,百城室庐库存量一改此前下降态势,徐徐上升。

2018年十一国庆节时,广钢新城的保利和光晨樾楼盘因为贬价激发一场退房风波。当时有业主在9月购买了屋子,均价约5.2万元/平方米,一套总价600多万元。而仅仅过了1个月,一张呈现在业主微信群的成交单据引爆退房事故,单据显示,成交单价仅约4.2万元/平方米,贬价幅度跨越20%。

保利地产在广钢新城有多个项目,此中保利和光晨樾已在售卖,今朝公开售价约为50000元/平方米;保利东郡仍在扶植中,该项目半年前已得到预售证仍迟迟未开盘。据2018年财报显示,除上述两个项目以外,保利广钢224项目已于2018年6月动工,206项目、219项目于2019年6月正式开工,三个未命名项目都将于2020年10月竣工。

值得留意的是,今年4月16日保利地产宣布看护布告称,根据存货削价筹备测试, 因可变现净值低于存货资源,需计提响应存货削价筹备,合计共计提存货削价筹备23.41亿元,此中保利广钢219项目、224项目分手计提存货削价筹备3.83亿元、7.13亿元。

财经评论员盘和林向记者阐发,“广钢新城片区从区位来说,还难言是广州核心城区,今朝每平方米价格破5万元了。在限购等调控政策下,预计短光阴还难以冲破到6万元以上。这大概是保利地产对这两个项目分手计提存货削价筹备的缘故原由。”

两难田地待破局

对付拿到地王项目的房企而言,正陷入了一种两难田地。一方面房企融资渠道收紧,资金承压,必要尽快推出项目回笼资金;另一方面广州楼市政策调控仍旧趋紧,楼市处于平稳状态,高价地面临入市难、去化难的问题。

进入5月份,房企融资收紧态势体现在数据上,同策钻研院监测的40家范例上市房企完成融资总额共计367.99亿元,创2019年以来历史新低位。这一数据也相较于4月,融资总额下降52.07%。

肖文晓觉得,“地王”作为市场高热期的代表性产物,一旦碰到市场降温,首当其冲地受到影响并不让人意外。规模房企的盘子够大年夜,地王带来的资金难题可以经由过程其他项目的贩卖来化解。而中斗室企假如拿了一两个难产的地王项目,则很有可能在资金链上呈现伤筋动骨之虞。

事实上,对付高价拿地的地王而言,不少房企选择了扶植高端产品寻求破局。记者查询造访发明,白云区均价达9万元/平方米的地标楼盘,以及位于海珠区的中冶逸璟第宅项目等,均选择扶植高端产品入市贩卖。

以中冶逸璟第宅项目为例,有业内专家阐发觉得,该项目别墅群在未来推出市场后,贩卖单价会高达10万元/平方米至15万元/平方米,而该项目是海珠区独一的高端别墅群,市场注视程度也相对较高。

记者就地王项目是否可能吃亏,若何做好规模扩大和资金资源把控的平衡等问题致函采访保利地产,截至发稿时未获回覆。

滥觞:中房网

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